Abmahnung im Wohnungseigentum (WEMoG)

Eine Abmahnung ist allgemein die Missbilligung eines Pflichtverstoßes (z. B. Störung des Hausfriedens oder Verletzung der Arbeitspflicht) unter Androhung einer Sanktion (z. B. Entziehung des Wohnungseigentums oder Kündigung des Arbeitsverhältnisses) für den Wiederholungsfall.

Von einer Abmahnung (Abgrenzung zur Ermahnung, Verwarnung etc.) kann nur dann gesprochen werden, wenn der Empfänger deutlich und ernsthaft ermahnt und unter Androhung der in Aussicht stehenden Sanktion aufgefordert wird, das beanstandete Fehlverhalten einzustellen und zu unterlassen. Die Abmahnung hat eine Dokumentations- und Warnfunktion. Daher muss das in der Abmahnung beanstandete Verhalten genau bestimmt sein.

Spezialgesetzlich ist die Abmahnung für den Bereich des Wohnungseigentums in § 17 Abs. 2 WEG geregelt. Für das Mietrecht findet sich eine entsprechende Bestimmung in § 543 Abs. 3 BGB. Ansonsten ist die Abmahnung – insbesondere im Arbeitsrecht – auch ohne gesonderte gesetzliche Regelung regelmäßig Wirksamkeitsvoraussetzung für eine Kündigung bei Dauerschuldverhältnissen.

AG Essen, Urteil v. 2.2.2022, 196 C 97/21: Die Abmahnung nach § 17 Abs. 2 WEG kann auch nach Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 durch Mehrheitsbeschluss erfolgen. Auf eine Abmahnung kann nur ausnahmsweise verzichtet werden, wenn diese der Gemeinschaft unzumutbar ist oder offenkundig keine Aussicht auf Erfolg bietet. Die Abmahnung muss das beanstandete Verhalten konkret bezeichnen, sodass für den abgemahnten Wohnungseigentümer deutlich wird, welches Verhalten beanstandet wird und geändert werden soll. Dem wird eine Beschlussfassung nicht gerecht, bei der die gerügten Pflichtverstöße lediglich mit "Missachtung des Hausfriedens" und "Verletzung der Pflicht nach § 14 Abs. 1 WEG" bezeichnet werden.

BGH, Urteil v. 5.4.2019, V ZR 339/17: Im Rahmen einer gegen einen Abmahnungsbeschluss gerichteten Anfechtungsklage ist nur zu prüfen, ob die formellen Voraussetzungen der Beschlussfassung eingehalten sind, das abgemahnte Verhalten einen Entziehungsbeschluss rechtfertigen kann und die Abmahnung hinreichend bestimmt ist. Die Prüfung der materiellen Richtigkeit der Abmahnung ist dem auf den Entziehungsbeschluss gegebenenfalls folgenden gerichtlichen Entziehungsprozess vorbehalten.

LG Hamburg, Beschluss v. 15.2.2018, 318 S 76/16: Die Abmahnungsbefugnis gegenüber dem Verwalter steht nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer zu, sondern dem Verband als Vertragspartner des Verwalters.

BGH, Beschluss v. 25.1.2018, V ZR 141/17: Setzt ein Wohnungseigentümer, gegen den ein gerichtliches Verfahren auf Entziehung des Wohnungseigentums anhängig ist, die in der Klage beanstandeten gemeinschaftswidrigen Verhaltensweisen fort, ist hinsichtlich des fortgesetzten Verhaltens eine Abmahnung grundsätzlich entbehrlich.

BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 2/11: Eine Abmahnung ist grundsätzlich auch dann erforderlich, wenn die Entziehung des Wohnungseigentums auf § 18 Abs. 1 WEG gestützt wird, ohne dass das Regelbeispiel gemäß § 18 Abs. 2 WEG a. F., § 17 Abs. 2 WEG n. F. vorliegt.

1. Abmahnung muss zugehen

   Eine Abmahnung ist nur beachtlich, wenn sie dem Abzumahnenden zugegangen ist und dieser in der Lage ist, vom Inhalt der Abmahnung Kenntnis zu nehmen.

2. Pflichtverstoß muss erheblich sein

   Das beanstandete Verhalten muss eine gewisse Intensität haben und die Abmahnung in angemessenem Verhältnis zum Pflichtverstoß stehen. Es kann deshalb nur ein Verhalten abgemahnt werden, das im Wiederholungsfall zum Ausspruch der Kündigung berechtigt.

3. Abmahnung möglichst schriftlich

   Bereits zu Beweiszwecken sollte eine Abmahnung stets schriftlich erfolgen. Erfolgt sie mündlich, sollte dies unbedingt unter Anwesenheit von Zeugen erfolgen. Über den Abmahnungsvorgang sollte eine schriftliche Aktennotiz angelegt werden, die von den Zeugen unterschrieben werden sollte.

Nachweis des Zugangs

Entscheidend und oft problematisch ist es, den Zugang des Schreibens nachzuweisen. Wird der Brief einfach frankiert zur Post gegeben, ist damit zu rechnen, dass der Empfänger den Zugang bestreitet (entscheidende Briefe kommen niemals an).