Haufe-Lexware GmbH & Co. KG Redaktion
Erweiterte Mietpreisbremse, gesenkte Kappungsgrenzen, verlängerte Kündigungssperrfrist – Hessen hat schon bisher viel für den Mieterschutz getan. Jetzt kommt noch ein Genehmigungsvorbehalt dazu: In 31 Kommunen kann die Bauaufsicht die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum verweigern. Aber einen Haken gibt es dabei.
In Hessen können ab sofort Städte und Gemeinden die Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung zustimmungspflichtig machen. Der sogenannte Genehmigungsvorbehalt ist seit 1. Juni 2020 in Kraft und gilt in Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten. Der Haken: Die Mietwohnung muss in einem Gebiet mit Milieuschutzsatzung liegen. Eine solche Satzung haben bislang aber nur Frankfurt a. M. und Kassel.
Frankfurt setzte sich bereits 2016 für eine Einschränkung bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ein. Eine entsprechende Forderung wurde vom Land damals abgelehnt mit der Begründung, der Leerstand von Wohnungen sei in den Ballungsräumen Hessens kein Thema. Der Frankfurter Planungsdezernent Mike Josef (SPD) lobte nun den neuen Genehmigungsvorbehalt, forderte jedoch auch, dass das Zweckentfremdungsverbot wieder eingeführt wird, um die Wiedervermietung von leer stehenden oder anders genutzten Wohnungen zu erzwingen.
Genehmigungsvorbehalt: Instrument auch gegen spekulativen Leerstand
"Der Druck auf den Wohnungsmarkt ist vor allem im Rhein-Main-Gebiet immer noch hoch. Gerade in den angesagten Vierteln großer Städte, in denen oft mangels Fläche kein Neubau möglich ist, werden durch Umwandlung Mietwohnungen dauerhaft dem Wohnungsmarkt entzogen", sagte Wirtschaftsminister Tarek Al-Wazir. In erster Linie sollen durch das neue Instrument Mieter davor geschützt werden, aus ihren angestammten Vierteln verdrängt zu werden.
Mit dem Genehmigungsvorbehalt möchte die Regierung Städten und Gemeinden aber auch eine Handhabe geben, um dem spekulativen Leerstand die wirtschaftliche Grundlage zu entziehen. Es soll sich nicht mehr lohnen, einfach ein Mietshaus zu kaufen, die Mieter loszuwerden, das Mietshaus in Eigentumswohnungen umzuwandeln und die leeren Wohnungen mit hohem Gewinn als Eigentum zu verkaufen.
Bisherige Vorschriften zum Mieterschutz in Hessen
Mit dem nun geltenden und bereits im Herbst 2019 angekündigten Genehmigungsvorbehalt ergänzt die hessische Landesregierung die bisherigen Vorschriften zum Mieterschutz bei angespannten Wohnungsmärkten.
Mietpreisbremse
Eine neue Verordnung zur Mietpreisbremse gilt bereits seit Juni 2019 in 31 hessischen Städten und Gemeinden. In einer weiteren Verordnung wurde im Oktober 2019 in denselben Kommunen die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen von 20 auf 15 % innerhalb von 3 Jahren gesenkt. Die bisher geltende Verordnung, die nur 29 Kommunen erfasste, lief zeitgleich aus.
Absenkung der Kappungsgrenze
Bei der Absenkung der Kappungsgrenze kamen 13 Städte und Gemeinden neu auf die Liste, aber 11 Kommunen, die bisher von einer Absenkung der Kappungsgrenze erfasst waren, fielen auch heraus. Die Verordnung gilt seit dem 8.10.2019 und hat eine Laufzeit bis zum 26.11.2020.
Verlängerte Kündigungssperrfrist
Bei der Verlängerung der Kündigungssperrfrist nach der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen drehte das Land Hessen gleich an 2 Stellschrauben. Zum einen gilt seit dem 8.10.2019 für deutlich mehr Kommunen als bisher eine über die reguläre 3-jährige Frist hinausgehende Sperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen – nämlich in den 31 Städten und Gemeinden, die auch von der Mietpreisbremse und der Absenkung der Kappungsgrenze erfasst sind –, zum anderen wurde die Sperrfrist für Verkäufe nach dem 31.8.2019 von 5 auf 8 Jahre verlängert. Auch diese Regelung gilt seit dem 8.10.2019 und läuft bis zum 26.11.2020.