Alexander C. Blankenstein
Zusammenfassung
Bei der Wohnungsvermittlung sind zunächst die allgemeinen maklerrechtlichen Grundsätze der §§ 652 bis 654 BGB zu beachten. Zusätzlich ergeben sich vom Makler zwingend zu beachtende ergänzende Regelungen aus dem Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG). Diese sind vorrangig gegenüber den Bestimmungen der §§ 652 ff. BGB. Zum Schutz des Mietinteressenten und potenziellen Mieters stellen bestimmte Verstöße gegen hier geregelte Pflichten Ordnungswidrigkeiten dar, die mit Geldbußen bis zu 25.000 EUR geahndet werden können.
Wesentlich modifiziert wurde das Wohnungsvermittlungsgesetz durch das am 1.6.2015 in Kraft getretene Mietrechtsnovellierungsgesetz. Das seitdem geltende Bestellerprinzip schränkt die Möglichkeiten, provisionspflichtig für den Wohnungssuchenden tätig zu werden, erheblich ein.
1 Anwendungsbereich
Das Wohnungsvermittlungsgesetz regelt die besonderen Pflichten des Maklers gegenüber dem potenziellen Mieter bei der Vermittlung von Wohnraum. Unter den Begriff des Wohnraums fallen dabei nicht nur Mietwohnungen, sondern auch Wohnhäuser, beispielsweise Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften, soweit sie Wohnzwecken dienen. Unerheblich ist auch, ob es sich um unmöblierten oder möblierten Wohnraum handelt oder um befristete Mietverhältnisse ("möbliertes Wohnen auf Zeit"). Ausgenommen sind Wohnräume im Fremdenverkehr.
Bei sog. Mischmietverhältnissen – das Mietobjekt dient nicht ausschließlich zu Wohnzwecken, sondern auch gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken – findet das Wohnungsvermittlungsgesetz ebenfalls Anwendung. Dies gilt aber nicht, wenn der vorherrschende Zweck und Charakter des Mietvertrags auf dem Gewerbesektor liegt.
Mischmietverhältnisse
Der in Kufstein lebende Rechtsanwalt mietet in München eine Kanzleifläche an, in die ein angeschlossenes 1-Zimmer-Apartment integriert ist, weil der Rechtsanwalt nicht täglich zu seinem weit entfernten Wohnort pendeln möchte.
Hier ist das Wohnungsvermittlungsgesetz nicht einschlägig, da der eigentliche Mietzweck nicht das Wohnen, sondern das Arbeiten ist.
2 Provisionsanspruch
Voraussetzung für das Entstehen des Provisionsanspruchs des Maklers ist auch bei der Wohnraumvermittlung, dass zunächst ein Maklervertrag entweder mit dem Mietinteressenten oder dem Vermieter zustande kommt, in dessen Folge eine der beiden typischen Maklertätigkeiten entfaltet wird, die schließlich ursächlich für den Mietvertragsabschluss sein muss.
Allerdings ist zu beachten, dass der Maklervertrag im Bereich der Wohnungsvermittlung gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 WoVermRG zwingend der Textform bedarf. Diese Formvorschrift wurde mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz im Rahmen der Einführung des Bestellerprinzips Gesetz und ist verfassungskonform. Zu beachten ist, dass nicht nur der Vermittlungsvertrag mit dem Wohnungssuchenden der Textform genügen muss, sondern auch der mit dem Vermieter abgeschlossene Vermittlungsvertrag. Wichtig: Textform bedeutet nicht Schriftform. Das Wesen der Schriftform ist bekanntlich die Originalunterschrift des Unterzeichnenden, sodass z. B. Telefax, Kopie und E-Mail hier nicht genügen. Anders bei der Textform, dafür reichen gerade Telefax, Kopie oder E-Mail aus, da die Originalunterschrift des Unterzeichnenden nicht erforderlich ist.
Maklervertrags in Textform vereinbaren
Ein mündlicher Maklervertrag reicht nicht aus. Wurde er nicht in Textform geschlossen, hat der Makler keinen Provisionsanspruch. Der Vermittlungsvertrag ist dann gemäß § 125 Satz 1 BGB nichtig. Nicht möglich ist im Bereich der Wohnraumvermittlung daher der so praxisrelevante konkludente Abschluss eines Maklervertrags. Das ist aber kein Nachteil für den Makler; da er beim Vorliegen eines Maklervertrags in Textform den Abschluss des Maklervertrags einfacher beweisen kann, sollte sich ein Kunde weigern, die vereinbarte Provision zu zahlen.
Weitere Voraussetzung ist – wie bei anderen Maklerverträgen auch –, dass der Makler eine provisionsauslösende Maklertätigkeit entfaltet. Anders als der Titel des Wohnungsvermittlungsgesetzes vermuten lässt, muss dabei nicht zwingend eine Vermittlungstätigkeit entfaltet werden; es genügt grundsätzlich der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrags. Wird kein Nachweis erbracht, entfällt der Anspruch auf Provision, wenn Vermieter oder Mieter ohnehin abschlussbereit waren und der Makler deshalb eine Vermittlungstätigkeit gar nicht entfalten kann. Auch der Mietvertrag muss Resultat der vermittelnden Maklertätigkeit sein. Womit die beiden weiteren Provisionsvoraussetzungen – Abschluss des Mietvertrags und Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für diesen – erfüllt sein müssen.
Übersendet ein Nachweismakler einem Mietinteressenten vereinbarungsgemäß eine Liste mit Daten von Wohnungsanbietern und Objekten, die den Kunden in die Lage versetzt, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten, erbringt der Makler...