Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnraummiete: Mieterhöhung bei unwirksamem Staffelmietvertrag und bei mit öffentlichen Fördermitteln instandgesetztem Wohnraum
Leitsatz (amtlich)
1. Eine unwirksame Staffelmietvereinbarung schließt nur ausnahmsweise eine Mieterhöhung nach MHG § 2 (juris: MietHöReglG) aus.
2. Ausgangsmiete für die Berechnung der Mieterhöhung ist bei Mitteln der IBB (früher: WBK) von gefördertem Wohnraum die vereinbarte Nettokaltmiete und nicht die um den Aufwendungszuschuß gekürzte Einstiegsmiete.
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 23. April 1999 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg -- 5 C 45/99 -- wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 I ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die Berufung ist form- und fristgerecht eingelegt und rechtzeitig begründet worden.
In der Sache hat die Berufung keinen Erfolg.
Die Klägerinnen haben gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung aus § 2 MHG.
Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerinnen vom 29. September 1998 ist formwirksam. Der Angabe von Kürzungsmitteln bedurfte es nicht. Nach dem Rechtsentscheid des Kammergerichts (Beschluß vom 15. September 1997 -- 8 RE-Miet 6517/96 -- GE 1997, 1221) trifft die Verpflichtung aus § 2 Abs. 1 S 2 MHG nur denjenigen Vermieter, der den Mietzins nach § 3 MGH erhöht hat oder erhöhen könnte. Diese Voraussetzungen liegen bei dem Erwerber eines mit öffentlichen (oder ihnen gleichgestellten) Mitteln modernisierten preisfreien Wohnraums nicht vor. Unberührt bleibt zwar eine rechtsgeschäftlich übernommene Verpflichtung des Erwerbers (oder ein mietvertragliche Verpflichtung des Veräußerers, in die er gemäß § 571 BGB eingetreten ist), den vom Mieter zu fordernden Mietzins in bestimmter Weise zu gestalten. Ein solcher Eintritt der Klägerinnen in eine vertragliche Bindung besteht jedoch nicht, da der Modernisierungsvertrag -- als etwaiger Vertrag zugunsten Dritter -- bereits gegenüber dem Rechtsvorgänger der Klägerinnen gekündigt war.
Der Mietvertrag zwischen den Parteien vom 27. Oktober 1993 enthält eine Einschränkung hinsichtlich der Mieterhöhungsmöglichkeit nach §§ 2 ff MHG nicht. Eine solche ergibt sich insbesondere nicht aus Nr. 2 der Anlage zum Mietvertrag vom 28. Oktober 1993.
Es kann hier dahingestellt bleiben, ob solche Vereinbarungen im Mietvertrag, die unter bestimmten Voraussetzungen die Zahlungspflicht des Mieters in einem künftigen Zeitpunkt erhöhen, als Vereinbarung eines bestimmten oder jedenfalls bestimmbaren Mietzinses unter der aufschiebenden Bedingung des Eintritts eines zukünftigen Ereignisses angesehen werden können, deshalb nicht gegen § 10 MHG verstoßen und auch keine Mieterhöhung nach § 2 MHG darstellen (vgl. LG Köln, Urteil vom 11. Januar 1990 -- 6 S 221/89 -- WuM 1990, 219), denn jedenfalls war eine solche rechtliche Konstruktion zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietverhältnisses über die damals preisgebundene Wohnung nicht möglich.
Die Vereinbarung in der Anlage zum Mietvertrag schließt nicht deshalb eine Mieterhöhung aus, weil sie als Staffelmietvereinbarung nach § 10 MHG zu qualifizieren wäre. Eine solche Vereinbarung wäre jedenfalls unwirksam, weil der jeweilige Erhöhungsbetrag bzw. der jeweilige Mietzins nicht betragsmäßig ausgewiesen ist (§ 10 II 5 MHG). Eine unwirksame Staffelmietvereinbarung schließt jedoch eine Mieterhöhung nach § 2 MHG nicht (LG Berlin, Urteil vom 23. Oktober 1992 -- 65 S 115/92 -- GE 1993, 95; Urteil vom 11. Februar 1992 -- 65 S 112/91) bzw. nur ausnahmsweise (LG Berlin, Urteil vom 20. Januar 1998 -- 64 S 304/98 -- GE 1998, 490; Urteil vom 29. Oktober 1991 -- 64 S 87/91 -- WuM 1992, 198) aus. Insoweit ist auf den mutmaßlichen Parteiwillen abzustellen, ob die Parteien im Rahmen einer Vereinbarung nach § 1 S. 3 MHG, die der unwirksamen Staffelmietvereinbarung zugrunde lag, die Miete in dem Umfang begrenzen wollten, wie er durch die unwirksame Staffelmietvereinbarung gemäß § 10 II 3 MHG begrenzt worden wäre (OLG Schleswig, Rechtsentscheid vom 24. März 1981 -- 6 RE-Miet 1/80 -- GE 1981, 965). Dabei kommt es auf die von den Klägerinnen angeführte Eigentumsgarantie des Art. 14 GG nicht an, denn die verfassungsrechtliche Garantie des Grundeigentums räumt keinen Anspruch auf den größtmöglichen wirtschaftlichen Nutzen oder die Möglichkeit des Vermieters ein, den am Wohnungsmarkt erzielbaren Mietpreis sofort und in voller Höhe auszuschöpfen (BVerfG, Beschluß vom 19. Januar 1987 -- 1 BvR 1343/86 -- WuM 1987, 78). Es kann hier im Ergebnis dahingestellt bleiben, ob sich der Vermieter als Verwender des Formularvertrages auch bei einer unwirksamen Klausel nach Treu und Glauben an Regelungen festhalten lassen muß, die die Rechtsstellung des Mieters verbessern (BGH, Urteil vom 08. Juli 1998 -- XII ZR 64/96 -- NZM 1998, 718) oder bei Verstoß gegen § 10 MHG die Staffelmietvereinbarung als Ganzes als nicht existent zu betrachten ist (OLG Koblenz, Rechtsentscheid vom 05. Juni 1981 -- 4 W ...