Kinne/Schach/Bieber, BGB § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

1 Allgemeines

Rz. 1

Die Vorschrift ist eine wichtige Möglichkeit für Mieterhöhungen des Vermieters im Rahmen des Vergleichsmietensystems. Sie ist § 2 MHG a. F. nachgebildet, der allerdings "entzerrt" worden ist, sodass sich Teile der bisherigen Bestimmung in den §§ 558a–e wiederfinden. Das dient sicher der Übersichtlichkeit.

§ 2 MHG war bisher die wichtigste Regelung zur Mieterhöhung. Da inzwischen – regional sicher verschieden – das Wohnungsangebot gestiegen ist, jedenfalls vielerorts nicht mehr von einer Wohnungsknappheit gesprochen werden kann, gewinnen die weiteren Mieterhöhungsmöglichkeiten nach § 559 (entspricht bisher § 3 MHG – Erhöhung des Mietzinses wegen baulicher Änderungen) und § 560 (entspricht dem bisherigen § 4 MHG – Veränderungen von Betriebskosten) zunehmend an Bedeutung. Betriebskosten stellen die sog. zweite Miete dar und erhöhen sich ständig und erheblich, während die Höhe der "Grundmiete" stagniert, wenn nicht sogar sinkt. Dieser Umstand zeigt das gesetzgeberisch gewollte Element einer marktorientierten Miete, allerdings mit umgekehrten Vorzeichen. Dazu trägt noch die Herabsetzung der Kappungsgrenze auf 20 % bei. Der Zweck des am 1.1.1975 in Kraft getretenen § 2 MHG war es, dem Vermieter als Ausgleich für eingeschränkte Kündigungsmöglichkeiten einen angemesseneren, an der Marktentwicklung orientierten Ertrag zu garantieren. Das bedeutet jedoch nicht, dass der Vermieter nach dem System der Marktwirtschaft einen Anspruch auf die jeweilige Marktmiete hat, die Miete verlangen könnte, die im Falle des Neuabschlusses eines Mietvertrags für die betreffende Wohnung am Markt erzielbar wäre. Die Möglichkeit, sofort und in voller Höhe die Marktmiete zu erhalten, wird nicht durch Art. 14 GG garantiert (vgl. BVerfG, WuM 1992, 48). Vielmehr besteht nur ein Anspruch auf Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, dieser jedoch nicht sogleich und zu jedem Zeitpunkt, sondern eingebettet in ein kompliziertes Erhöhungssystem mit Wartefristen, Kappungsgrenzen und dgl. Dieses hat die Funktion, den Mietanstieg zu bremsen, was allerdings nicht zu einem faktischen Mietpreisstopp führen darf. So gesehen stellen §§ 558 ff. ein marktwirtschaftliches System mit Elementen der Mietpreisbindung dar.

Rz. 2

Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete, der jetzt in § 558 Abs. 2 Satz 1 im Gegensatz zum bisherigen § 2 MHG vom Gesetz selbst verwendet wird, ergibt eine imaginäre Miete. Es gibt zwar ein bestimmtes Mietniveau. Da dieses jedoch eine erhebliche Bandbreite hat, ist es eigentlich unmöglich, danach eine bestimmte Miete bis auf den Pfennig beziehungsweise auf den Cent genau zu errechnen. Dennoch wird dies von § 558 erfordert. Im Ergebnis stellt das System jedoch im Vergleich zur Preisbindung bzw. freien Marktwirtschaft ein taugliches Instrument dar, sowohl Vermieter- als auch Mieterinteressen angemessen auszugleichen.

2 § 558 Abs. 1 – Mieterhöhungsverlangen/Wartefrist

2.1 Mieterhöhungsverlangen

Rz. 3

Ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen ist gegeben, wenn der Vermieter unter zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kategorie des alternativen Begründungsmittels die dort vorgesehene Mietspanne richtig nennt und die erhöhte Miete angibt; liegt die verlangte Miete oberhalb der im alternativen Begründungsmittel ausgewiesenen Mietspanne, so ist das Erhöhungsverlangen insoweit unbegründet, als es über den im alternativen Begründungsmittel ausgewiesenen Höchstbetrag hinausgeht.

In dem Mieterhöhungsverlangen muss die Höhe der verlangten Miete durch den verlangten Endbetrag oder durch den Erhöhungsbetrag bezeichnet werden. Der Vermieter muss weiterhin das von ihm für einschlägig gehaltene Rasterfeld genau bezeichnen. Die Angabe des falschen Rasterfeldes dürfte allerdings nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens führen, sondern dieses nur materiell unrichtig machen. Der Vermieter hat in dem Mieterhöhungsverlangen die für die Einordnung in das Rasterfeld maßgeblichen Umstände (Baualter, Ausstattung, Lage etc.) anzugeben, damit Streit vermieden wird, ob der Mieter die Grundlagen der Mieterhöhung daraus entnehmen konnte.

Die in einem Mietvertrag enthaltene Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist – außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt – gemäß § 2 HeizKV nicht mehr anzuwenden, weil sie den Bestimmungen der HeizKV widerspricht (BGH, Urteil v. 19.7.2006, VIII ZR 212/05, ZMR 2006, 76). Verlangt der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung einer vereinbarten Bruttowarmmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Umstand, dass die Warmmietenvereinbarung gemäß § 2 HeizKV nicht anzuwenden ist, jedoch nicht die formelle Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens – und damit auch nicht die Unzulässigkeit der Zustimmungsklage – zur Folge (BGH, Urteil v. 19.7.2006, VIII ZR 212/05, a. a. O.).

2.2 Wartefrist

Rz. 4

Dauer

Die Wartefrist ...