Keine fristlose Kündigung wegen fehlender Kautionsbürgschaft

Hintergrund: Kündigung wegen fehlender Kautionsbürgschaft

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter nach einer Kündigung die Räumung.

Der Mieter hatte die Wohnung seit Januar 2020 für eine monatliche Nettokaltmiete von 1.950 Euro zuzüglich 250 Euro Betriebskostenpauschale gemietet. Im Mietvertrag ist vereinbart, dass der Mieter eine Mietkaution von 4.400 Euro leistet, die spätestens zur Übergabe der Wohnung in Form einer unbefristeten, selbstschuldnerischen Bankbürgschaft zu erbringen ist.

Die Vermieterin übergab dem Mieter die Wohnung, ohne dass dieser die Kautionsbürgschaft gestellt hatte. Nachdem der Mieter auch in der Folgezeit keine Bürgschaft stellte, erklärte die Vermieterin am 11.5.2020 eine außerordentliche fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen unterbliebener Leistung der Mietsicherheit.

Die daraufhin erhobene Räumungsklage der Vermieterin hatte vor Amts- und Landgericht Erfolg. Die fristlose Kündigung sei gemäß § 569 Abs. 2a BGB gerechtfertigt gewesen. Nach dieser Vorschrift besteht ein wichtiger Grund zur Kündigung, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.

Entscheidung: Sondervorschrift gilt nur für Barkaution

Der BGH teilt die Auffassung von Amts- und Landgericht nicht. Der Vermieter konnte eine Kündigung wegen Nichtstellung der Sicherheit in Form einer Bankbürgschaft nicht auf § 569 Abs. 2a BGB stützen. Eine Bankbürgschaft ist keine Sicherheitsleistung im Sinne dieser Vorschrift. Diese greift nur bei Sicherheiten in Form von Geldleistungen wie Barkautionen oder vergleichbaren Zahlungen ein.

Hierfür spricht bereits der Wortlaut von § 569 Abs. 2a BGB. Der Begriff "Sicherheitsleistung" im Zusammenhang mit einem Verzug in Höhe eines bestimmten Betrags deutet darauf hin, dass ausschließlich teilbare Geldsummen erfasst werden, etwa Barkautionen.

Auch die Systematik spricht für dieses Verständnis. Die Regelung orientiert sich an den Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 BGB). Auch hier geht es um Beträge in Geldform.

Schließlich war es Ziel des Gesetzes, Vermietern einen Schutzmechanismus gegen wirtschaftliche Risiken zu bieten, wenn ein Mieter seine Verpflichtungen zur Zahlung einer Kaution verletzt. Dies betrifft jedoch primär Geldleistungen und nicht Bürgschaften. Wenn eine Barkaution vereinbart ist, ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt, während der Vermieter die Wohnung bereits nach Zahlung der ersten Rate übergeben muss; nur wegen der ersten Rate hat der Vermieter vor Übergabe ein Zurückbehaltungsrecht.

Demgegenüber steht dem Vermieter bei Nichtleistung einer Kautionsbürgschaft ein umfassendes Zurückbehaltungsrecht zu. Er muss die Wohnung dem Mieter erst überlassen, wenn dieser die Bürgschaft (in voller Höhe) erbracht hat, weil die Kautionsbürgschaft in der Regel nicht in Raten geleistet werden darf und somit von Anfang an vom Mieter in voller Höhe zu stellen ist. Vor einem vertragsuntreuen Verhalten des Mieters ist der Vermieter durch sein Zurückbehaltungsrecht hinreichend geschützt.

Vermieter ist nicht schutzlos

Zudem ist ein Vermieter durch den Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit nach § 569 Abs. 2a BGB im Falle einer als Mietsicherheit vereinbarten Bankbürgschaft auch hinsichtlich der Beendigung des Mietverhältnisses nicht schutzlos gestellt.

Stellt ein Mieter die vereinbarte Bankbürgschaft nicht, steht dem Vermieter sowohl die fristlose Kündigungsmöglichkeit nach der allgemeinen Vorschrift des § 543 Abs. 1 BGB als auch die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB offen. Zwar stellen beide Kündigungstatbestände im Vergleich zu § 569 Abs. 2a BGB weitere Voraussetzungen auf. Jedoch ermöglichen sie bei Vorliegen dieser Voraussetzungen, insbesondere der gebotenen Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls, dem Vermieter, das Mietverhältnis aufgrund des vertragswidrigen Verhaltens des Mieters zu beenden.

(BGH, Urteil v. 14.5.2025, VIII ZR 256/23)

§ 569 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(...)

(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. ...

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