Leitsatz
Einer Schadensersatzklage des Mieters gegen den Vermieter auf Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte an der ehemaligen Wohnung, die der Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters geräumt hat, kann nach Veräußerung der Wohnung durch den Vermieter nicht stattgegeben werden, ohne dass geklärt wird, ob dem Vermieter die Wiedereinräumung dieser Rechte noch möglich ist.
Fakten:
Der Mieter bewohnte eine Wohnung seit 1974. Der Vermieter kündigte wegen Eigenbedarfs. Der Mieter widersprach zunächst, zog dann aber aus Der angekündigte Eigenbedarf wurde nicht realisiert, die Wohnung wurde nach Umbauarbeiten zum Verkauf angeboten. Der Mieter erwirkte eine einstweilige Verfügung, die dem Vermie- ter untersagte, die Wohnung zu vermieten, sie Dritten zur Nutzung zu überlassen oder sie zu verkaufen. Trotzdem verkaufte der Vermieter die Wohnung. Der Mieter fordert die Wiedereinräumung von Besitz- und Mietrechten an der Wohnung zu den Bedingungen des Mietvertrags von 1974 auf der Basis der zuletzt vor Auszug bezahlten Miete sowie auf Schadensersatz wegen der Maklerkosten für die Anmietung der neuen Wohnung und wegen der Differenz zwischen der ursprünglichen und der für die neue Wohnung gezahlten und noch zu zahlenden monatlichen Nettomiete bis zum Wiedereinzug, jeweils nebst Zinsen. Der BGH verpflichtet den ehemaligen Vermieter zu Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB, weil der behauptete Eigennutzungswille nicht ernsthaft bestanden hatte. Der Schadensersatz umfasst den Ersatz der Maklerkosten und der Mietdifferenz. Dem steht nicht entgegen, dass der Mieter trotz seines vorangegangenen Widerspruchs ausgezogen war. Die Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte an der Wohnung schuldet der Vermieter nur, wenn sie ihm möglich ist. Das ist hier ungeklärt geblieben, da der Verkauf allein noch keine Unmöglichkeit begründet.
Link zur Entscheidung
BGH, Urteil vom 16.12.2009, VIII ZR 313/08
Fazit:
Dem Mieter steht im Falle einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung ein Schadensersatzanspruch zu. Er ist dabei so zu stellen, als sei die Kündigung nicht erfolgt. Darüberhinaus hat der Mieter hier nicht Vertragserfüllung verlangt, sondern einen auf Wiedereinräumung der vertraglichen Rechte gerichteten Schadensersatzanspruch auf Naturalrestitution. An dessen Stelle tritt bei etwaig bestehender Unmöglichkeit der Herstellung ein Anspruch auf Geldentschädigung. Eine vom Vermieter darzulegende und zu beweisende Unmöglichkeit der Herstellung führt deshalb dazu, dass der Vermieter den Mieter in Geld zu entschädigen hat. Klagt der Mieter auf Wiederherstellung des Besitzes und der Mieterrechte, besteht dieser Anspruch nur, wenn der Vermieter überhaupt noch in der Lage ist, dem Mieter den Besitz an der Wohnung einräumen zu können. Dazu muss in diesem Fall geprüft werden, ob der Vermieter die Wohnung unter zumutbaren Bedingungen zurückerwerben kann. Ist ihm dies unmöglich, wandelt sich der Anspruch des Mieters auf einen Anspruch auf Geldersatz.