Wohnungen: 23 Prozent Preisplus für Effizienzklasse A+

Während eine schlechte Energieeffizienzklasse zu spürbaren Preisminderungen führt, erzielen Häuser und Wohnungen mit gutem Standard deutlich höhere Preise. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse von Objekten, die im Jahr 2024 auf dem Maklerportal Immowelt inseriert waren.

Untersucht wurde, wie hoch die durchschnittlichen prozentualen Preisunterschiede der verschiedenen Energieeffizienzklassen gegenüber dem mittleren Standard der Klasse D ausfallen – die ist in Deutschland bei angebotenen Wohnimmobilien laut Immowelt am weitesten verbreitet.

"Der energetische Zustand einer Immobilie wird aus Käufersicht immer wichtiger", sagt Immowelt-Geschäftsführer Piet Derriks. Objekte mit hohem Energiestandard hätten seit der Energiekrise und der Diskussion um das Gebäudeenergiegesetz (GEG) deutlich an Attraktivität gewonnen. Bei einem niedrigen Energiestandard fürchteten viele Kaufinteressenten hohe Folgekosten für Sanierung und Unterhalt.

Häuser mit Effizienzklasse H: Preisabschlag von 14 Prozent

Besonders deutlich wirkt sich der Analyse zufolge eine schlechte Energieeffizienzklasse auf die Angebotspreise von Häusern aus. Eigenheime mit der niedrigsten Energieeffizienzklasse H werden durchschnittlich 14 Prozent günstiger angeboten als vergleichbare Häuser mit der Klasse D. Käufer müssen hier mit zusätzlichen Investitionen rechnen – etwa für die Wärmedämmung oder den Austausch von alten Heizungen und Fenstern.

Je weiter ein Haus energetisch vom mittleren Standard abweicht, desto deutlicher schlagen sich diese Unterschiede im Angebotspreis nieder – sowohl nach unten als auch nach oben. Am oberen Ende der Skala kommt es zu deutlichen Aufschlägen: Die Angebotspreise für Häuser mit Effizienzklasse A+ liegen im bundesweiten Durchschnitt 16 Prozent über denen von Objekten mit mittlerem Standard.

Wohnungen: 23 Prozent Preisplus für beste Energiebilanz

Bei Eigentumswohnungen wirkt sich ein niedriger Energiestandard preislich weniger stark aus als bei Häusern.

Wohnungen mit der schlechtesten Energieeffizienzklasse H werden laut Immowelt im bundesweiten Mittel nur vier Prozent günstiger angeboten als Apartments mit Energieklasse D. Ein Grund könnte sein, dass Käufer eventuelle Sanierungskosten im Gegensatz zu Einfamilienhäusern in der Regel nicht allein tragen müssen, sondern sie gemeinsam mit der Eigentümergemeinschaft stemmen.

Eigentumswohnungen mit sehr guter Energiebilanz sind dennoch deutlich teurer als Apartments mit mittlerem Standard – der Aufpreis für die Energieklassen A+ und A beträgt jeweils 23 Prozent.  

Zinsschock: Effiziente Immobilien erholen sich schneller

Die wachsende Bedeutung der Energieeffizienz von Immobilien wird nach Meinung von Immowelt auch beim Blick auf die Preisentwicklung seit dem Zinsschock und der Energiekrise 2022 deutlich. Wohnimmobilien mit hoher Energieeffizienz verzeichneten infolge der gestiegenen Zinsen zwar zunächst sinkende Angebotspreise, erholten sich anschließend aber schneller als Objekte mit dürftiger Energiebilanz.

Derzeit liegen die Angebotspreise von Immobilien mit den besten Energieklassen A+ bis C noch um durchschnittlich 5,5 Prozent unter dem Niveau am Höhepunkt des Immobilienbooms im Juli 2022. Die Preisminderung fällt damit deutlich geringer aus als bei Objekten mit den mittleren Klassen D und E (minus 8,6 Prozent) oder mit den schlechtesten Klassen F, G und H (minus 9,3 Prozent).

Berechnungsgrundlage

Datenbasis für die Untersuchung waren Wohnungen und Häuser (freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenendhäuser), die im Jahr 2024 auf immowelt.de zum Kauf angeboten wurden. Berücksichtigt wurden nur Angebote, die älter als zwei Jahre sind und preislich sowie größentechnisch nicht als Ausnahmen gelten.

Um den reinen Preiseffekt des Energiestandards zu messen, hat Immowelt ein hedonisches Modell angewendet: Es wurden nur Häuser mit gleichem Baujahr verglichen, damit ältere Häuser nicht automatisch günstiger erscheinen.

Berücksichtigt wurde auch, ob Häuser allgemein renoviert waren, um nicht fälschlicherweise einen höheren Preis der Energieeffizienz zuzuschreiben. Erst danach wurde geprüft, ob ein besseres Energielabel den Preis systematisch erhöht. Um die Auswirkungen in Prozentzahlen zu bewerten, wurde ein Vergleich mit einem Referenzobjekt mit der Energieeffizienzklasse D herangezogen.

Deutschland: Bis zu 80 Prozent ineffiziente Immobilien

Bei gebrauchten Wohnimmobilien in Deutschland herrscht ein massiver energetischer Sanierungsbedarf, wie eine weitere Analyse von Immowelt zeigt. Demnach hatten rund ein Drittel (36,8 Prozent) der im Jahr 2024 auf dem Portal zum Kauf inserierten Wohnungen und Einfamilienhäuser im Bestand eine Energieeffizienzklasse schlechter als E – zum Vergleich: Im Jahr 2020 waren es 28 Prozent.

Angesichts strengerer Vorschriften wie dem GEG und hoher Kosten für Modernisierungen verkaufen Eigentümer den Maklern zufolge verstärkt Immobilien mit geringer Energieeffizienz. "Vielen Eigentümern drohen in den kommenden Jahren hohe Ausgaben für die energetische Sanierung ihrer Immobilien", so Derriks. Der Sanierungsstau sei enorm. Hinzu komme, dass sich energetische Maßnahmen ab einem bestimmten Effizienzlevel finanziell kaum lohnen.

Energiebilanz: Bei Häusern schlechter als bei Wohnungen

Besonders bedenklich steht es laut Immowelt um den energetischen Zustand freistehender Häuser: Objekte mit der schlechtesten Energieeffizienzklasse H machten hier 2024 mit knapp einem Viertel (24,4 Prozent) den größten Anteil am Angebot aus.

Insgesamt hatte mehr als die Hälfte (51,9 Prozent) der inserierten Häuser eine Energieeffizienzklasse niedriger als E – die Ansprüche der Klassen A+ bis C erfüllte weniger als ein Viertel (22,5 Prozent). Bei Wohnungen ist es der Analyse zufolge deutlich besser um die Energieeffizienz bestellt: 39,6 Prozent der Angebote 2024 verfügten mindestens über die Energieeffizienzklasse C. Eine Energieklasse schlechter als E wiesen nur 14 Prozent auf.

Große regionale Unterschiede bei der Energiebilanz

Generell gibt es nach Beobachtung von Immowelt vor allem in strukturschwachen ländlichen Regionen Immobilien, die energetisch saniert werden müssten. In den wirtschaftlich starken Regionen Süddeutschlands hingegen machen demnach Wohnungen und Häuser mit einer Energieeffizienzklasse schlechter als E einen vergleichsweise geringen Anteil am Gesamtangebot aus. Auch in mehreren ostdeutschen Städten wurden seit der Wiedervereinigung viele Immobilien aufwändig saniert.

Den kleinsten Anteil von Wohnimmobilien mit schlechter Energiebilanz weist Schwerin (Mecklenburg-Vorpommern) auf, wo in den Jahren 2023 und 2024 nur 5,1 Prozent der Angebote eine Energieeffizienzklasse niedriger als E hatten. Besonders selten sind Wohnungen und Häuser mit den Klassen F, G und H zudem in Rostock (8,4 Prozent), ebenfalls Mecklenburg-Vorpommern, und im sächsischen Dresden (neun Prozent).

Den größten Anteil an Wohnimmobilien mit schlechter Energieeffizienz gibt es im Immowelt-Angebot im niedersächsischen Landkreis Holzminden mit 79,5 Prozent. Auch im Landkreis Höxter (72,1 Prozent) in Nordrhein-Westfalen sowie im rheinland-pfälzischen Pirmasens (71,8 Prozent) finden sich besonders viele Immobilien mit den drei niedrigsten Energieeffizienzklassen.

Berechnungsgrundlage

Datenbasis der Analyse waren Kaufangebote, die im Jahr 2024 auf immowelt.de in Deutschland inseriert wurden und eine Angabe zur Energieeffizienzklasse enthielten. Berücksichtigt wurden ausschließlich Wohnimmobilien im Bestand. Für die Auswertung der Städte und Landkreise wurden Kaufangebote in den Jahren 2023 und 2024 betrachtet.

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