Gefahren und Rechtsfolgen aufgrund veränderter Grundstückspreise
[Ohne Titel]
LRD Dipl.-Finw. Wilfried Apitz
Gemäß § 8 EStDV brauchen eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile nicht als Betriebsvermögen (BV) behandelt zu werden, wenn ihr Wert nicht mehr als ein Fünftel des gemeinen Werts des gesamten Grundstücks (relative Grenze) und nicht mehr als 20.500 EUR (Wertgrenze) beträgt. Die Wertgrenze ist seit dem Veranlagungszeitraum (VZ) 1996 nahezu unverändert geblieben. Angesichts der Entwicklung der Grundstückspreise seit 1996 ist davon auszugehen, dass viele Grundstücksteile, die in einem zurückliegenden VZ unter die Regelung des § 8 EStDV fielen, mittlerweile die Wertgrenze erreicht haben und die Voraussetzungen für BV erfüllen. Im vorliegenden Beitrag werden die Grundsätze des § 8 EStDV sowie die Gefahren und Rechtsfolgen der Überschreitung der relativen Grenze (ein Fünftel des gesamten Grundstückswerts) und der Wertgrenze (20.500 EUR) im Einzelnen erläutert.
I. Grundstücke als BV: Allgemeine Grundsätze
BV-Grundsätze: BV gibt es bei der Einnahmen-Überschuss-Rechnung ebenso wie bei der Bilanz. Was BV ist, steht nicht im EStG, sondern ist im Laufe der Jahre durch die Rechtsprechung entwickelt und von der Finanzverwaltung übernommen worden.
BV bei Freiberuflern: Grundsätzlich gelten bei der Bestimmung von notwendigem und gewillkürtem BV für Freiberufler dieselben Abgrenzungskriterien wie bei Gewerbetreibenden. Jedoch wird bei der Ausübung eines freien Berufs der Umfang des BV durch die Erfordernisse des jeweiligen Berufs geprägt und begrenzt. Ein Wirtschaftsgut kann nur dann zum freiberuflichen BV gehören, wenn zwischen
- dem Betrieb/Beruf und
- dem Wirtschaftsgut
eine objektive Beziehung besteht. Das Wirtschaftsgut muss bestimmt und geeignet sein, dem Betrieb zu dienen bzw. ihn zu fördern. Beachten Sie: Wirtschaftsgüter, die der freiberuflichen Tätigkeit wesensfremd sind und bei denen eine sachliche Beziehung zum Betrieb/Beruf fehlt, sind kein BV.
Flächenmäßige Aufteilung: Selbständige, wie z.B. Arzt oder Rechtsanwalt, die ihre Praxis oder Kanzlei in den eigenen Wohnräumen betreiben, haben die Praxisräume zwingend als notwendiges BV auszuweisen. Bei der Ermittlung des notwendigen BV kommt eine flächenmäßige Aufteilung in Betracht. Auch der anteilige Grund und Boden gehört zum notwendigen BV.
Beraterhinweis Wenn der Wert der eigenbetrieblich genutzten Grundstücksteile nicht mehr als 20.500 EUR und nicht mehr als ein Fünftel des gesamten Grundstücks beträgt, kann auf den Ansatz als notwendiges BV verzichtet werden.
II. Grundstücke im BV
1. Notwendiges BV
Grundstücke und Grundstücksteile, die
- ausschließlich und
- unmittelbar
für eigenbetriebliche Zwecke des Steuerpflichtigen genutzt werden, gehören regelmäßig zum notwendigen BV.
Anteilige Zuordnung von Grund und Boden: Wird ein Teil eines Gebäudes eigenbetrieblich genutzt, gehört der zum Gebäude gehörende Grund und Boden anteilig zum notwendigen BV. In welchem Umfang der Grund und Boden anteilig zum BV gehört, ist unter Berücksichtigung der Verhältnisse des Einzelfalles zu ermitteln. Der Bilanzausweis ist zwingend.
2. Bedeutung des Nutzungs- und Funktionszusammenhangs
Ein Gebäude bildet – abgesehen von den in R 4.2 Abs. 3 S. 3 Nr. 1-4 EStR bezeichneten selbständigen Wirtschaftsgütern – entsprechend seiner Nutzungsart
- entweder ein Wirtschaftsgut
- oder nach Maßgabe verschiedener Nutzungs- und Funktionszusammenhänge bis zu vier verschiedene Wirtschaftsgüter.
3. Bis zu vier verschiedene Wirtschaftsgüter
Wird ein Gebäude
- teils eigenbetrieblich,
- teils fremdbetrieblich,
- teils zu eigenen Wohnzwecken und
- teils zu fremden Wohnzwecken
genutzt, ist jeder der vier unterschiedlich genutzten Gebäudeteile ein besonderes Wirtschaftsgut, weil das Gebäude in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen steht.
Zuordnungsgrundsätze: Bei der Zuordnung zum BV oder Privatvermögen (PV) sind die nachfolgenden Grundsätze zu beachten.
a) Eigenbetrieblich genutztes/r Gebäude/Gebäudeteil
Eigenbetrieblich genutzte Gebäude oder entsprechend genutzte Gebäudeteile gehören zum notwendigen BV. Beachten Sie hierbei
b) Fremdbetrieblich genutztes/r Gebäude/Gebäudeteil
Grundstücke oder Grundstücksteile, die nicht eigenbetrieblich genutzt werden und weder eigenen Wohnzwecken dienen noch Dritten zu Wohnzwecken unentgeltlich überlassen sind, sondern z.B. zu Wohnzwecken oder zur gewerblichen Nutzung an Dritte vermietet sind, können als gewillkürtes BV behandelt werden, wenn die Grundstücke oder Grundstücksteile
- in einem gewissen objektiven Zusammenhang mit dem Betrieb stehen und
- ihn zu fördern bestimmt und geeignet sind.
Einschränkungen für den Ansatz als gewillkürtes BV: Wegen dieser Voraussetzungen bestehen für den Ansatz von Wirtschaftsgütern als gewillkürtes BV Einschränkungen, die sich
- nicht nur aus den Besonderheiten des ei...