Klaus Schach, Hans-Jürgen Bieber
Rz. 5
Nach dem früheren § 10 Abs. 1 MHG 1. Halbsatz, wonach von den §§ 1–9 MHG zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen ungültig waren – die entsprechende Regelung findet sich nunmehr in § 557 –, waren nicht nur Wertsicherungs- und Gleitklauseln, sondern auch Staffelmietvereinbarungen unwirksam. Durch § 10a MHG – jetzt § 557b – wurden sodann Wertsicherungsklauseln zulässig. Mit § 10 MHG wollte der Gesetzgeber für beide Mietparteien die Möglichkeit schaffen, Mieterhöhungen unabhängig vom Vergleichsmietenverfahren für die Zukunft zu vereinbaren. Diesen Zweck verfolgt auch § 557a. Das bringt für beide Vertragspartner den Vorteil einer klar berechenbaren Mietentwicklung. Da die Mietentwicklung wirtschaftlich kaum voraussehbar ist, bringt eine solche Staffelmietvereinbarung für beide Vertragspartner auch Risiken mit sich. Beide können nicht wissen, ob sie sich dadurch besser oder schlechter stellen, als wenn sie es bei einer festen Miete belassen, die nur unter den Voraussetzungen der §§ 558–559b erhöht werden kann. Für den Vermieter bringt eine längere Staffelmietvereinbarung zusätzlich die Gefahr, dass einzelne Staffeln als unzulässige Mietüberhöhung gem. § 5 WiStG angesehen werden und die Staffelmietvereinbarung dann (teilweise) nichtig ist (vgl. unten Rn. 18). Andererseits wird das Mieterhöhungsverfahren gem. § 558a vermieden und die Miete gleichwohl erhöht. Die Staffelmiete hat den Vorteil, dass die Mieterhöhung – automatisch – schon in einjährigen Abständen eintreten kann, während das beim Vergleichsmietenverfahren nur im Abstand von fünfzehn Monaten möglich ist (§ 558 Abs. 1 Satz 1). Der Vermieter erspart sich jährliche Mieterhöhungen, ist allerdings auch für die Dauer der Vereinbarung an die dort vorgesehenen Steigerungen gebunden, weil er Mieterhöhungen nach §§ 558–559b auch dann nicht geltend machen kann, wenn sich herausstellt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete über den vereinbarten Staffelmietbetrag hinaus gestiegen ist. Umgekehrt ist auch der Mieter bei einem gravierenden Absinken des allgemeinen Mietniveaus an die vertraglich vereinbarte Staffelmiete gebunden (für Geschäftsraum: BGH, Urteil v. 27.10.2004, XII ZR 175/02, GE 2005, 178 = ZMR 2005, 112 = MietRB 2005, 65 f.). Eine die Miethöhen für zehn Jahre betragsmäßig ausweisende Staffelmietvereinbarung wird durch den formularmäßigen Zusatz unwirksam, dass die Miete reduziert werden soll, wenn sie die nach den "gesetzlichen Regelungen hinsichtlich der Begrenzung von Miethöhen" zulässigen Mieten überschreitet (LG Berlin, Urteil v. 18.9.2009, 63 S 13/09, GE 2009, 1494).
Ein Vermieter, der in absehbarer Zeit eine Modernisierung der Mietwohnung und daher eine Mieterhöhung gem. § 559 vornehmen will, wird die Vereinbarung einer Staffelmiete nicht für wirtschaftlich zweckmäßig halten, weil durch die Staffelmiete auch das Erhöhungsrecht gem. § 559 ausgeschlossen ist (LG Berlin, Urteil v. 30.10.2001, 64 S 179/01, NZM 2002, 947). Ist vereinbart, dass der Vermieter unabhängig von der Staffelmietvereinbarung die Miete erhöhen darf, so ist die Staffelmietvereinbarung unwirksam (LG Berlin, GE 1997, 555.) und zwar auch für gesetzlich vorgeschriebene (Ausrüstung mit Verbrauchserfassungsgeräten, Einbau von Warmwasserzählern) oder vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahmen. Ist die Staffelmietvereinbarung jedoch unwirksam, ist nur ausnahmsweise eine Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen (LG Berlin, Urteil v. 24.9.2001, 62 S 155/01, GE 2002, 54; LG Berlin, Urteil v. 13.3.2000, 62 S 277/99, GE 2000, 604; LG Berlin, GE 2002, 468, 469; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 42, 50). Nachforderungen aus Abrechnungen über Vorauszahlungen für Betriebskosten (§ 556 Abs. 3) und Betriebskostenerhöhungen gem. § 560 Abs. 1, wenn die Staffelmiete als Grundmiete zuzüglich ausgewiesener Betriebskostenpauschale vereinbart worden ist, sind zulässig.
Bei vor dem 1.9.2001 vereinbarten Bruttokaltmieten sind gem. Art. 229 § 3 Abs. 4 Betriebskostensteigerungen entsprechend § 560 zulässig, wenn sich der Vermieter im Mietvertrag eine Erhöhung der Bruttokaltmiete wegen gestiegener Betriebskosten ausdrücklich vorbehalten hatte. Bei einer derartigen Staffelmiete sind nur solche Betriebskosten im Wege der Mieterhöhung umlagefähig, die sich nach der letzten Staffelstufe erhöht haben; die Erhöhung ist begrenzt bis zum Eintritt der nächsten Staffelmiete (LG Berlin, Urteil v. 1.11.2001, 61 S 49/01, GE 2002, 399).
Aber auch für den Mieter kann eine Staffelmietvereinbarung wegen der klaren Kalkulierbarkeit über Höhe und Zeitpunkt der künftigen Mieterhöhungen von Vorteil sein, zumal dadurch die Gefahr von Mieterhöhungen nach § 558 (Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete) und § 559 (Umlage von Modernisierungskosten) ausgeschlossen ist. Vor einer Mietpreisüberhöhung ist er dadurch geschützt, dass auch die Staffelmiete dann (teilweise) unwirksam wird, wenn sie 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigt und die Staffelmiete zu einer Zeit vereinbart...